Legge Finanziaria 2006: le novit? relative alla compravendita di immobili

Per gli acquirenti

Il comma 497 dell?articolo unico della Legge consente, a decorrere dal 2006, di calcolare l?imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale non sul valore commerciale del bene ma su un valore generalmente pi? basso, ossia sulla rendita risultante al catasto aggiornata sulla base di moltiplicatori stabiliti dalla legge (attualmente per i fabbricati di categoria A la rendita catastale va moltiplicata per 126; sulla prima casa la rendita va moltiplicata per 115,5).

La norma si applica solamente se sussistono le seguenti condizioni:-         si deve trattare di compravendita di beni immobili che avvenga tra persone fisiche che non agiscano nell?ambito di attivit? commerciali, artistiche o professionali;-         si deve trattare di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.In pratica, su richiesta resa dall?acquirente al notaio, nell?atto di compravendita si indicher? il corrispettivo pattuito tra le parti, ma le relative imposte (registro ed ipotecaria e catastale) saranno pagate sul valore catastale.
Ricordiamo, per inciso, che la prassi prevede che le predette imposte siano pagate dall?acquirente, ma la legge prevede la responsabilit? di entrambi le parti, compratore e venditore.
Inoltre la norma prevede una riduzione degli onorari notarili del 20%, proprio perch? l?indicazione nell?atto del reale valore commerciale implica, come valore parametrale, una tariffa notarile pi? elevata.
La norma ha ?codificato? una situazione di fatto che si verificava nel 99% delle compravendite poste in essere prima dell?1 gennaio 2006. In sostanza il valore dichiarato in atto dalla parti non era mai quello effettivamente pattuito bens? il cosiddetto valore ?automatico?, derivante dall?applicazione del coefficiente di rivalutazione della rendita catastale del fabbricato.
La novit? della norma consiste quindi nell?autorizzazione espressa alle parti di dichiarare ai fini fiscali un valore diverso da quello effettivamente pattuito e corrisposto al venditore (la norma espressamente recita indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell?atto), ma d?ora in avanti nell?atto ? possibile indicarli entrambi.
E? evidente che l?obiettivo della nuova norma ? quello di far emergere il reale prezzo della compravendita, in funzione, molto probabilmente, della imminente revisione degli estimi catastali (e quindi di una rideterminazione, al rialzo, delle rendite catastali).

Per i venditori

Premesso che ogni qual volta si pone in essere un?operazione di cessione di particolari tipologie di immobili (di seguito specificati) la legge tributaria dispone il pagamento di un?imposta a carico del venditore, il comma 496 dell?articolo unico della Legge Finanziaria consente di optare per una modalit? di tassazione della relativa plusvalenza alternativa rispetto a quella prevista dalla norma ordinaria (articolo 67, 1? comma, lettera b, del Testo Unico delle Imposte Dirette).
Per inciso si chiarisce che per plusvalenza si intende, come definizione generale, la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quindi in sostanza il maggior valore che nel tempo si realizza in capo al bene.
Le plusvalenze interessate dalla nuova disposizione sono quelle che si realizzano a seguito della cessione a titolo oneroso di:

1.      beni immobili acquistati o costruiti da non pi? di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unit? immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l?acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari);

2.      terreni edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.Prima dell?emanazione della Legge Finanziaria le plusvalenze derivanti dalla cessione dei beni di cui al punto 1. dovevano essere assoggettate a tassazione ordinaria, per cui, concorrendo alla formazione del cumulo dei redditi percepiti, venivano assoggettati ad un?aliquota almeno pari al 23% (aliquota minima); quelle derivanti dalla cessione dei beni di cui al punto 2. dovevano essere assoggettate a tassazione separata (ad aliquota media del biennio precedente) o, a scelta, a quella ordinaria (in base alla convenienza del contribuente).
La nuova disposizione consente al venditore di poter assoggettare le plusvalenze conseguite a un?imposta sostitutiva del 12,50%, ossia ad un?imposta unica in misura fissa che sostituisce IRPEF e relative addizionali. Il nuovo tipo di tassazione, per?, si applicher? solo se la parte venditrice lo richieder? espressamente al notaio che rogita l?atto, il quale provveder? altres? a riscuotere materialmente l?imposta dovuta e provveder? al versamento per suo conto.
La base imponibile delle plusvalenze ? determinata dalla differenza fra il corrispettivo incassato e il costo di acquisto comprensivo anche dei relativi costi debitamente documentati.
Se l?immobile fu a suo tempo acquistato, fra i costi si possono ricomprendere ad esempio le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali e le spese notarili; se si tratta di fabbricato costruito, fra i costi possono essere ricompresi ad esempio quelli di demolizione di precedenti costruzioni.
Se si tratta di terreni edificabili acquistati a titolo oneroso, il costo di acquisto e le spese relative devono essere rivalutati in base alla variazione dell?indice Istat dei prezzi al consumo.
Se invece si tratta di terreni acquistati a titolo gratuito (successione o donazione), il costo di riferimento ? quello risultante dalle relative denunce incrementato delle spese relative: anche in questo caso si proceder? alla rivalutazione in base alla variazione dell?indice Istat.